연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2016-02] 주택 조사·평가에 관한 연구 : 에너지 성능을 중심으로

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  • [연구진] 이진 책임연구원
  • [요약] 본 연구는 주택의 질적 성능이 시장에서 가치반영이 이루어질 수 있도록 하기 위한 토대 마련의 기초적 성격의 연구로써 국내 주택의 에너지 성능을 가치로 반영하기 위한 항목 발굴과 감정평가 방법에 대해 고찰하였다.

    연구 방법은 먼저 국·내외 문헌조사를 통한 이론 및 사례연구를 통해 객관적이고 풍부한 연구의 근거를 제시하고자 하였고 주택 성능 인증 전문가와 감정평가사의 자문을 통해 연구의 객관성, 전문성, 실효성을 최대한 확보하기 위해 노력하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 국내·외 건축물 성능 관련 제도와 그 항목을 검토한 결과 국내 제도의 보완이 필요한 것으로 나타났다. 둘째, 건축물 성능인증에 따른 가치차이 사례에 관한 연구들을 분석한 결과, 친환경 특성은 주택가격에 긍정적인 영향을 주며 건축물의 에너지 절감 대상은 주로 난방에너지임을 확인할 수 있었다. 또한 친환경 인증제도 항목별 주민들의 선호도가 높은 항목은 주로 정성적, 심리적 성능 요인들인 것으로 나타났다. 셋째, 미국 감정평가 실무위원회 (APB, The Appraisal Practices Board)발표한 ‘친환경 건물의 평가’라는 제목의 자발적 지침서는 친환경 건물의 가치를 반영하기 위한 구체적인 평가방법이나 상세한 메트릭스를 제시하고 있지는 않지만 친환경 건물의 가치를 시장에 반영하고자 할 때 감정평가사들이 어떠한 역랑을 지녀야 하고 주의해야 할 점은 무엇인지 기술함으로써 우리나라 감정평가 업계에 다음과 같은 시사점을 제공하고 있다. 넷째, 국내 친환경 및 에너지성능을 감정평가에 적용하기 위한 우선적 가치반영항목은 ‘에너지 항목’으로 산출되었으며, 에너지효율의 감정평가 반영을 위해 활용될 수 있는 자료는 건축물 에너지평가서가 공동주택관리정보시스템 보다 좀 더 용이할 것으로 보인다. 다섯째, 에너지 성능을 가치에 반영하기 위하여 현행 감정평가 가치형성요인 중 ‘건물요인’으로만 고려하는 것이 바람직하다고 판단된다. 여섯째, 에너지 성능은 비용을 수반하므로 원가법을 적용하여 가치에 반영할 수 있으며 이 경우 재조달원가에 반영될 수 있다. 또한 거래사례비교법 적용 시 가치형성비교요인에 의해 가치가 반영될 수 있으며, 에너지성능 향상을 통한 거주자의 쾌적성·만족도 향상, 유지관리비 감소는 해당 주택에 대한 이미지 향상과 수요 증가를 이끌 수 있기에 이 경우에는 수익환원법을 통한 가치산정 방법도 고려해볼 수 있을 것이다.

  • [주제어] 주택 조사·평가, 에너지 성능, 감정평가