연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2019-03] 감정평가사 자격제도 보호를 위한 정책방향 : 유사 감정평가업무를 중심으로

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  • [연구진] 정주희 부연구위원
  • [요약] 본 연구의 목적은 ‘감정평가 선진화 3법’ 시행 이후 논란이 되고 있는 한국감정원의 유사 감정평가업무와 관련한 현황 및 쟁점 등을 살펴보고, 감정평가사 자격제도 보호를 위한 정책방향을 제시하는 것이다. 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 

    한국감정원의 유사 감정평가업무에 대한 현황분석을 실시한 결과, 감정평가 기능·활동 수반 업무로 논란이 되고 있는 감정평가 타당성조사(감정평가 타당성기초조사 및 표본조사), 감정평가서 검토(보상, 담보), 사전표본 기준가격 조사, 지가변동률 조사·산정 등은 공통적으로 필수불가결하게 감정평가행위가 수반되는 것으로 나타났다. 감정평가 대체 업무로 본 ‘e-시세’의 경우 한국감정원의 시세확인 시 한국감정원이 그 결과에 대해 손해배상책임을 부담하고 있는 것으로 나타나, 금융기관등의 자체담보평가 시 직접적인 담보대출로 이어질 수 있다는 점에서 논란의 소지가 있다. 한국감정원의 유사 감정평가업무와 관련한 쟁점을 바탕으로 정책방향을 언급하면, 첫째, 감정평가 전문적 판단의 중요한 요건은 공공기관이 가진 ‘공공성’이 아닌 전문자격사의 ‘전문성’이다. 둘째, 「한국감정원법」의 목적, 기능 및 역할에 맞는 명칭 변경이 필요할 것으로 판단된다. 셋째, 향후 한국감정원이 ‘준시장형 공기업’ 기준을 충족하지 못할 경우 공공기관 유형 분류의 재검토가 필요하다. 넷째, 한국감정원이 수행 중인 업무 중 유사 감정평가로 논란이 되고 있는 업무와 더불어 각종 전문기관 지정 현황을 파악하고, 문제가 있다고 판단될 경우 재검토를 하는 것이 필요하다. 감정평가사 자격제도 보호를 위한 정책방향은 첫째, 감정평가의 신뢰성 제고를 위한 방향성과 그 수단은 ‘공적기능 강화를 통한 사후검증’이 아닌, ‘전문성을 바탕으로 한 자율규제’가 중요하고 우선적으로 고려되어야 할 필요가 있다. 둘째, 한국감정원의 기능 재정립이 필요하고, 그 방향은 전문성이 요구되는 ‘감정평가시장 적정성 조사·관리업무’는 머지않은 시기에 전문성·독립성이 있는 기관(구)에 그 역할을 담당토록 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다. 셋째, 협회 감정평가서 심사 및 적정성 심의 업무의 규범성 강화가 필요하고, 넷째, 협회 지도·감독기능 강화를 통한 자율규제 권한 강화가 필요하다. 

  • [주제어] 감정평가, 감정평가사, 자격제도 보호, 유사 감정평가, 유사 감정평가행위(업무)