연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2022-03] 감정평가 타당성조사 사례에서의 쟁점과 시사점

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  • [연구진] 정주희 부연구위원
  • [요약] 본 연구의 목적은 감정평가 타당성조사 사례를 종합적으로 분석하고, 그 결과를 통해 쟁점사항 및 시사점을 도출하는 것이다. 국토교통부·한국부동산원이 발간(’13~20년)해 오고 있는 감정평가 타당성조사 사례집을 바탕으로 분석하였고, 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 

    첫째, 감정평가실무 측면에서 ⅰ) 의뢰인의 요청이 관련 법률의 규정에 부합하지 않거나 감정평가(조건)의 합리성·적법성 결여 시 의뢰를 거부하거나 수임철회를 검토하는 것이 타당하고, ⅱ) 대상토지 취득의 근거가 되는 법률과 절차를 정확하게 검토하는 것이 필요하다. ⅲ) 비교사례 혹은 비교표준지 선정 등은 국토교통부·한국감정원(2017)이 언급한 비교표준지 선정의 적법성 판단 과정을 유념할 필요가 있고, ⅳ) 감정평가서 작성시점 당시 수집가능한 사례에 대한 보다 면밀한 검토가 필요하다. 

    둘째, 감정평가 타당성기초조사 운영 측면(한국부동산원)에서 ⅰ) 검토보고서의 2차적인 심사 수단(간담회)에 대한 적정성 검토가 필요하고, ⅱ) 검토위원회 운영 시 외부 감정평가사들의 비중을 늘려 스크린을 강화할 필요가 있다. ⅲ) 감정평가 타당성 (결여) 여부와 관련하여 일관성 있고 명확한 용어의 사용이 필요하고, 담당자에 따른 타당성 (결여) 여부 판단의 균형성 검토도 필요하다. 

    셋째, 감정평가 타당성조사 운영 측면(국토교통부)에서 ⅰ) 감정평가관리·징계위원회 및 실질적인 심층조사가 이루어지는 소위원회 구성 시 외부 감정평가사의 비중을 높이는 것이 필요하다. ⅱ) 감정평가관리·징계위원회의 구성, 위원 수 및 요건, (부)위원장의 위촉 혹은 지명 등에 관한 규정이 적정한지 검토할 필요가 있고, ⅲ) 소위원회에서도 징계혐의자에게 의견진술기회가 충분히 주어지는 것이 필요하다. 

    넷째, 감정평가 타당성조사 후속조치 측면에서 ⅰ) 집합건물에 대한 시점수정 적용방법을 규정화할 필요가 있고, ⅱ) 용적률 격차 보정방법, 신축예정건축물의 감정평가, 비교사례 선정의 적정성과 관련한 심층연구 등도 필요하다. ⅲ) 보상평가 시 시점수정치를 잘못 적용하는 사례 등이 있는 것으로 나타났는데, 대법원 판례 등을 업계에 알릴 필요가 있다.

  • [주제어] 감정평가, 타당성(기초)조사, 타당성조사 사례분석, 관리·감독