연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2004-02] GIS를 활용한 공시지가 통계지도 작성 연구

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  • [연구진] 구동회 연구위원, 정인석 연구원
  • [요약] 공시지가제도는 1989년에 도입된 이후 사회적․경제적으로 많은 기여를 해왔다. 하지만 부동산시장의 빠른 변화에 따라 공시지가제도 역시 시장상황에 부합되도록 지속적인 개선이 필요하다. 이러한 제도개선 필요성에도 불구하고, 공시지가제도는 정책적․제도적 이유로 체계적이고 종합적인 개선이 이루어지지 못하였다.

    오늘날 공시지가 제도가 가지고 있는 가장 핵심적인 문제는 시장가격을 제대로 반영하지 못하고 있다는 점이다. 물론 공시지가가 과세 등을 위한 공적 지가이기 때문에 반드시 시장가격을 반영하여야 하는가 하는 의문이 제기될 수 있지만, 조세의 형평성 확보 측면에서 또는 시장지표로서의 기능수행 측면에서 보면, 공시지가가 시장가격에 바탕을 두어야 한다는 사실은 분명하다. 공시지가가 시장가격을 적절히 반영하지 못하게 된 주요 이유는 지방자치단체의 공시지가 현실화 기피 등에 있지만, 공시지가 산정방식 또한 시장가격과의 괴리현상을 발생시키는 한 원인이었다. 추정을 통한 가격산정 시 적절한 가격추정 항목의 선정과 모형설정 및 추정결과의 효과적인 활용이 전제되어야 하는데, 현재의 공시지가제도는 부분적으로 이를 충족시키지 못하고 있다.

    이 보고서는 공시지가의 적정성 확보를 위한 개선과제, 특히 토지특성조사와 모형설정을 중심으로 그 문제점을 살펴보고, 미력하나마 그 해결방향을 제시하고자 하였다. 연구 결과 토지특성 조사항목, 토지가격 평가모형과 토지가격비준표를 서로 연계시켜 시장분석을 할 수 있도록 지원하는 매매사례 데이터베이스의 구축이 가장 시급한 것으로 나타났다. 풍부한 시장자료가 구축되면 시장분석에 기반한 토지가격 평가모형을 구축할 수 있을 것이며, 이를 통해 산정된 개별공시지가의 합리성이 높아져 제도 전체의 신뢰를 높일 수 있을 것으로 판단된다.

  • [주제어] 공시지가, 토지가격평가모형, 토지특성조사