[요약] 디지털 기술의 발전과 함께 부동산산업에서도 기존 부동산 투자의 높은 진입장벽을 낮추고, 소액 투자자들의 접근성을 높이는 조각투자와 같은 새로운 투자 상품들이 주목을 받고 있다. 2019년 「금융혁신지원특별법」 시행 이후, 규제 샌드박스를 통해 도입된 부동산 조각투자제도는 불과 몇 년 사이 936억원의 발행 규모를 기록하며 새로운 간접투자 시장의 한 축을 형성하고 있다.
그럼에도 불구하고 현행 제도에는 법적 불안정성, 소규모 자산 중심, 투자자 보호 장치 미흡 등 문제점이 있으며, 투자자의 신뢰를 확보하기 위해 객관적인 자산가치 평가체계의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 본 연구는 현재 부동산 조각투자 시장에 참여하는 다양한 업계 전문가들의 의견을 청취하고, 이를 바탕으로 제도의 개선 방향 및 관련 이슈를 검토하였다. 또한 주요국의 토큰증권(STO) 시장 사례 및 제도를 분석하여 정책적 시사점을 도출하였고, 특히 실제 국내에서 발행된 조각투자 상품들의 감정평가액, 공모발행총액, 배당수익률 등을 비교 분석하였다. 이를 바탕으로 부동산 조각투자 시장 활성화와 투자자 보호 측면에서 개선 방안, 감정평가업계에서의 대응 자세 및 개선 필요사항을 제시하였다.
정책적 시사점으로는 ① 법적 기반 구축, ② 차입 제한 해제, ③ 통합 유통 플랫폼 구축, ④ 투자자 보호 강화방안으로 재평가 주기 및 방식의 표준화, 공시, 객관적 가치평가 체계 구축을 제안하였다. 부동산 조각투자가 기존 부동산 투자의 한계를 극복하고 투자자의 접근성을 높이는 대안적 투자수단으로 자리잡기 위해서는 이러한 구조적 문제들에 대한 종합적이고 단계적인 개선이 필요하다. 또한 감정평가업계에서는 부동산 간접투자상품들에 대한 평가 가이드라인 개발 등 후속 연구가 필요할 것이다.
그럼에도 불구하고 현행 제도에는 법적 불안정성, 소규모 자산 중심, 투자자 보호 장치 미흡 등 문제점이 있으며, 투자자의 신뢰를 확보하기 위해 객관적인 자산가치 평가체계의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 본 연구는 현재 부동산 조각투자 시장에 참여하는 다양한 업계 전문가들의 의견을 청취하고, 이를 바탕으로 제도의 개선 방향 및 관련 이슈를 검토하였다. 또한 주요국의 토큰증권(STO) 시장 사례 및 제도를 분석하여 정책적 시사점을 도출하였고, 특히 실제 국내에서 발행된 조각투자 상품들의 감정평가액, 공모발행총액, 배당수익률 등을 비교 분석하였다. 이를 바탕으로 부동산 조각투자 시장 활성화와 투자자 보호 측면에서 개선 방안, 감정평가업계에서의 대응 자세 및 개선 필요사항을 제시하였다.
정책적 시사점으로는 ① 법적 기반 구축, ② 차입 제한 해제, ③ 통합 유통 플랫폼 구축, ④ 투자자 보호 강화방안으로 재평가 주기 및 방식의 표준화, 공시, 객관적 가치평가 체계 구축을 제안하였다. 부동산 조각투자가 기존 부동산 투자의 한계를 극복하고 투자자의 접근성을 높이는 대안적 투자수단으로 자리잡기 위해서는 이러한 구조적 문제들에 대한 종합적이고 단계적인 개선이 필요하다. 또한 감정평가업계에서는 부동산 간접투자상품들에 대한 평가 가이드라인 개발 등 후속 연구가 필요할 것이다.