[요약] 본 연구의 목적은 토지 감정평가 시 그 밖의 요인 보정과 관련하여 감정평가기준 및 실무상 적용 등에서 어떠한 사항이 쟁점이 되고 있는지를 살펴보고, 그 밖의 요인 보정의 적정성 제고를 위한 시사점과 개선방안 등 향후 과제를 제시하는 것이다. 연구의 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 근본적 문제와 관련하여, ⅰ) ‘그 밖의 요인 보정’ 용어는 ‘시가(시세)격차 보정 등’이 개념적으로 명확하고, ‘시가와의 격차 보정’과 ‘그 외 그 밖의 요인 보정’으로 필요성을 구분할 수 있다. ⅱ) 그 밖의 요인 보정은 현행 「감칙」, 실무 관행 등을 고려할 때 강행규정으로 보는 것이 합리적이다.
둘째, 과정(절차)상 문제와 관련하여, ⅰ) 표본조사 운영 시 ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’ 정도를 임의로 해석(적용)하는 것은 지양해야 한다. ⅱ) 가치형성요인 비교 시 비교조건별 우열 여부, 세항목의 일부를 특정·명시한 참작 내용의 구체적 기술, 정도 등을 기재하는 것이 객관적·합리적이다.
셋째, 파생문제와 관련하여, 협회는 거래사례를 통한 그 밖의 요인 보정이 「감칙」 제12조제2항에 따른 합리성 검토를 수행한 것으로 보기는 어려울 것으로 보고 있으므로, 실무상 주의가 필요하다.
넷째, 결과문제와 관련하여, ⅰ) 그 밖의 요인 보정치 결정 시 합리적인 사유의 기재가 필요하고, 산정치와의 격차 발생 시 객관적으로 인정될 수 있는 사례, 지표 등을 참고하여 결정하는 것이 바람직하다. ⅱ) 보정치 소수점 처리 문제는 업계 내부 논의를 거쳐 통일된 원칙이 되는 기준을 적용하는 것이 바람직하다.
다섯째, 기타 운영상 문제와 관련하여, 현재 실거래가격 검증센터인 한국부동산원이 부동산거래가격 검증체계를 거친 자료를 감정평가사에게 사전적으로 공개하는 것이 필요하다.
첫째, 근본적 문제와 관련하여, ⅰ) ‘그 밖의 요인 보정’ 용어는 ‘시가(시세)격차 보정 등’이 개념적으로 명확하고, ‘시가와의 격차 보정’과 ‘그 외 그 밖의 요인 보정’으로 필요성을 구분할 수 있다. ⅱ) 그 밖의 요인 보정은 현행 「감칙」, 실무 관행 등을 고려할 때 강행규정으로 보는 것이 합리적이다.
둘째, 과정(절차)상 문제와 관련하여, ⅰ) 표본조사 운영 시 ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’ 정도를 임의로 해석(적용)하는 것은 지양해야 한다. ⅱ) 가치형성요인 비교 시 비교조건별 우열 여부, 세항목의 일부를 특정·명시한 참작 내용의 구체적 기술, 정도 등을 기재하는 것이 객관적·합리적이다.
셋째, 파생문제와 관련하여, 협회는 거래사례를 통한 그 밖의 요인 보정이 「감칙」 제12조제2항에 따른 합리성 검토를 수행한 것으로 보기는 어려울 것으로 보고 있으므로, 실무상 주의가 필요하다.
넷째, 결과문제와 관련하여, ⅰ) 그 밖의 요인 보정치 결정 시 합리적인 사유의 기재가 필요하고, 산정치와의 격차 발생 시 객관적으로 인정될 수 있는 사례, 지표 등을 참고하여 결정하는 것이 바람직하다. ⅱ) 보정치 소수점 처리 문제는 업계 내부 논의를 거쳐 통일된 원칙이 되는 기준을 적용하는 것이 바람직하다.
다섯째, 기타 운영상 문제와 관련하여, 현재 실거래가격 검증센터인 한국부동산원이 부동산거래가격 검증체계를 거친 자료를 감정평가사에게 사전적으로 공개하는 것이 필요하다.