연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2023-03] 담보가치 평가 관련 규정 및 제도의 개선방향 연구

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  • [연구진] 이성원 선임연구위원
  • [요약] 금융기관의 담보대출에 있어서 가장 중요한 것은 담보물 가치의 정확한 평가이다. 우리나라에서 전문적인 감정평가제도가 생겨나기 이전에는 은행 내부 인력이 담보가치를 산정하였으나 전문성 부족과 통일된 기준 미비로 담보가치 부실 산정으로 인한 사고가 빈번하게 발생하였다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 담보가치 산정 전담기관인 한국감정원(1969년)을 설립하고 담보평가 전문가 자격인 공인감정사 제도(1973년)를 도입하였다. 후에 공인감정사는 토지평가사 자격과 통합되어 오늘날의 감정평가사 제도(1989년)가 되었다.

    그러나 담보가치 평가를 위한 전문자격제도의 존재에도 불구하고 금융기관 직원에 의한 자체산정 행위는 관행에 따라 지속적으로 이루어져 왔고 감정평가 수수료를 금융기관이 부담하게 된 2011년 이후에는 2/3 가량의 담보대출이 금융기관 직원들의 자체산정 결과에 따라 이루어지고 있다. 게다가 최근에는 부동산가격 자동산정모형(AVM)들이 담보가치 산정에 활용되면서 관련 규정들도 이러한 도구들의 활용이 용이한 방향으로 개정되고 있다.

    본 연구에서는 우리나라 금융기관 담보가치 산정 제도의 도입과정, 담보가치 산정 제도의 내용과 최근의 규정 개정 사항 등을 살펴보고 외국의 관련 제도와의 비교를 통해 우리나라 담보가치 평가제도의 개선방향을 모색하고자 하였다.

    본 연구의 결과로 금융감독당국과 금융기관들의 감정평가제도에 대한 이해와 존중이 필요하다는 점, 금융기관의 자체산정은 객관적인 가격자료를 인용하는 수준에서만 이용해야 한다는 점, 금융감독당국과 감정평가업계 및 금융업계가 공동으로 담보가치 평가에 관한 행위규정을 마련할 필요가 있다는 점, 자동가치산정모형(AVM)은 담보가치 평가액의 적정성을 검토하는 도구로만 활용하도록 해야 한다는 점 등을 제시하였다.

  • [주제어] 담보평가, 자체산정, 담보대출, 금융감독, 자동가치산정모형, AVM, 담보가치산정기준
  • [온라인 보고서]