연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2022-17] 국내외 사례분석을 통한 감정평가서의 부동산 시장분석에 관한 연구

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  • [연구진] 안지희 부연구위원
  • [요약] 감정평가에서 시장분석의 중요성이 커지고 있으나, 국내 감정평가의 시장분석에 해당하는 ‘지역분석’은 전형적이고 형식적으로 작성되는 모습을 보인다. 기존의 방식으로 감정평가의 전문성을 주장하는 데에 한계가 있고, 감정평가서의 질적 제고를 위해서 시장분석에 관한 연구와 실무적 가이드가 필요하다는 업계의 시각이 많아지고 있다. 이에 본 연구는 감정평가서의 시장분석 측면을 개선하기 위한 실무적인 방법을 찾기 위해 노력하였다. 국내외 이론서를 검토하고 국내외 감정평가서 및 타당성평가보고서를 비교·분석함으로써, 국내 지역분석의 실태를 파악하고 시사점과 개선 방향을 제시하였으며 감정평가서 내 시장분석 체계의 개선안을 마련하였다. 

    구체적으로 제2장에서는 미국감정평가협회(AI)에서 발간한 『부동산 감정평가』 및 『부동산 시장분석』을 바탕으로 미국 평가업계에서 말하는 시장분석의 개념과 역할, 감정평가에서 요구되는 시장분석의 수준 및 내용에 대해 검토하였다. 그리고 국내 감정평가서 내 지역분석의 실태를 확인하고, 모범사례 3건의 작성체계를 분석하여 시사점과 개선 방향에 대해 고민하였다. 

    제3장에서는 미국, 일본, 호주, 독일, 스웨덴 등 9개 감정평가서를 수집선정하여 감정평가서상 시장분석의 실제를 살펴보고, 국내 시장분석의 질을 개선하는 데 도움되는 내용을 검토하였다. 부동산 유형별(주거용, 업무용, 상업용, 산업용)로 분류하여 각 감정평가서에서 시장분석 파트의 체계, 분석항목 및 통계지표의 구성, 감정평가사의 견해 제시 여부, 시장분석이 감정평가액 산정과 연계되는지 등을 중점으로 고찰하였다.

    제4장에서는 제2장 및 제3장의 내용을 바탕으로 시사점을 도출하고 국내 감정평가서 내 시장분석의 개선 방향을 크게 7가지로 제시하였다. 그리고 시장분석 개선 방향을 바탕으로 주택 대상의 3가지 분석수준별 시장분석 체계(약식형, 보완형, 강화형 시장분석)를 제안하였으며, 감정평가의 규모(감정평가액, 평가수수료), 부동산 유형, 평가난이도를 바탕으로 분석수준 선택에 대한 가이드를 제시하였다.

  • [주제어] 감정평가서의 지역분석, 감정평가서의 시장분석, 해외 감정평가서의 시장분석 사례
  • [온라인 요약보고서]