연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2022-08] 감정평가실무에서 통계적 분석기법 사례

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  • [연구진] 안지희 부연구위원
  • [요약]  본 연구에서는 감정평가실무에서 실제 활용될 수 있는 통계적 기법을 연구하는 것을 목적으로, 세 가지 사례별로 Excel 및 R 프로그램을 이용하여 통계적 모형을 추정⋅분석하는 일련의 과정을 제공한다. 사례별 분석에는 실거래가자료와 부동산공시가격자료 등의 실존 자료를 사용하며, 두 자료에 대해 각각 횡단면적 분석을 다루고 있다.

    본 연구의 ‘제1편’에서는 통계적 분석기법을 소개하기 전에 기초적인 부분을 설명하였다. 우선 <제2장>은 Excel의 ‘분석 도구’와 R 프로그램을 설치하는 방법과 사용기초를 간단히 설명하였다. <제3장>은 실거래가자료, 부동산공시가격자료, 감정평가전례자료 등의 자료 3종에 대해 감정평가사가 수집할 수 있는 자료의 조사항목, 자료의 주요 특성, 출처 등을 정리하였다. 또한, ‘법정동 코드’ 자료에 관한 설명과 Excel 형태로 변환하는 방법을 소개하였다. <제4장>은 변수 및 자료의 형태 파악, 더미변수의 개념, 더미변수를 생성하는 방법 등을 설명하고, 회귀모형과 헤도닉 가격모형에 관하여 간략하게 설명하였다.

    ‘제2편’에서는 실거래가자료와 공시지가자료를 이용하여 세 가지 사례별로 통계적 분석기법을 소개하였다. <제5장>은 실거래가자료를 활용하여 연립·다세대주택의 층별 효용비와 지역적 가격격차비를 도출하는 방법을 소개하였는데, Excel을 이용하여 쉽고 간단하게 통계분석 및 회귀모형을 추정하는 방법에 초점을 맞추어 설명하였다. <제6장>은 Excel 및 R을 이용하여 사용하여 아파트의 층별 효용비와 지역적 가격격차비를 도출하는 방법을 설명하였다. 여기서 Excel을 이용하여 16개 이하의 독립변수로 구성된 회귀모형을 추정하고, R을 이용하여 회귀분석과 회귀분석에서의 이상치 및 영향점을 판단하는 방법을 설명하였다. <제7장>은 R을 사용하여 토지가격비준표를 작성하고, 행정적 조건 중 용도지역에 대해 요인분석 하는 방법을 설명하고, 이와 더불어 R을 이용하여 다양한 그래프를 도출하는 방법을 소개하였다.

  • [주제어] 감정평가실무, 통계적 분석기법, 헤도닉 가격모형, 층별 효용비, 토지가격비준표, 요인분석