연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2024-05] 공적 개발사업의 지가 영향권 범위 추정에 관한 연구 - 수도권 택지개발사업을 중심으로

조회수 157
  • [연구진] 정형준 연구위원
  • [요약] 공익사업은 공공의 복리 증진을 위한 사업으로 시행이 확정되면 사업지구 인근 지가는 자연적 지가상승분을 초과하여 상승하는 경향이 있다. 이러한 지가상승분은 개발이익으로 분류되어 보상액 산정시 배제되어야 한다. 그러나 개발이익을 배제하기 위해 사업지구 인근 시군구의 평균 지가변동률을 적용하는 과정에서 해당 사업과 관계없는 다른 사업으로 인한 지가변동분까지 과다하게 배제되는 문제가 발생하고 있다. 이는 해당 사업의 영향권을 지나치게 넓게 설정하여 적정 보상액 산정을 어렵게 하는 원인이 되고 있다.본 연구에서는 공익사업이 인근 지역 지가에 미치는 공간적 범위를 산술적으로 추정함으로써, 개발이익 배제를 위한 현행 방식의 한계점을 논의하였다. 기존 선행연구에서는 다수의 개발사업 영향권이 중첩되는 문제를 해결하지 못했으나, 본 연구는 특정 지역에서 하나의 사업만 진행되었던 수도권 택지개발사례에 집중하여 선행연구의 한계점을 보완하였다. 또한, 사업지구로부터의 거리변수와 거리변수의 제곱항을 포함하는 헤도닉 모형을 개별공시지가 자료에 적용하여 사업단계별 영향권을 실증적으로 추정하였다.
    분석결과, 공익사업이 승인되고 시행될 예정이면 사업지구 지정 전에도 인근 지역 지가에 영향을 미치며 지구 지정 후에는 영향권이 평균적으로 소폭 확장되는 양상이지만, 대규모 택지개발사업일지라도 인근 시군구의 지가변동률을 적용해야 할 만큼 영향권이 넓지는 않은 것으로 확인되었다. 
  • [주제어] 공적 개발사업, 택지개발사업, 지가 영향권, 헤도닉 지가결정모형