[요약] 본 연구의 목적은 토지 감정평가 시 개별요인 등 가치형성요인의 비교와 관련하여 감정평가기준 및 실무적인 측면 등에서 어떠한 사항이 쟁점이 되고 있는지를 살펴보고, 가치형성요인 비교의 적정성 제고를 위한 시사점과 개선방안 등 향후 과제를 제시하는 것이다. 쟁점은 감정평가기준상 쟁점, 감정평가 사례분석(타당성조사, 표본조사, 협회 사전심사)을 통한 쟁점으로 구분하여 제시하였고, 이를 통한 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 가치형성요인 비교 관련 쟁점과 판례 비교 등을 통한 시사점을 요약하면, ⅰ) 대법원은 가치형성요인의 기재(명시)를 하지 않거나 결과(수치)만 기재하는 것은 위법하고, 그 요인들을 특정·명시하여 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있을 정도, 객관적으로 납득할 수 있을 정도로 설명을 기재하여야 한다고 판시하였다. ⅱ) 대법원 판례를 통해 품등비교 시 구체적 내용(표현)이나 우열수치 등에 전문가적인 판단이 다를 수 있고, 비교사례 선정과 가치형성요인 비교 적용이 연관되어 있으며, 기타조건의 경우 장래 개발가능성이 객관적으로 확인된 경우 반영하여야 함을 알 수 있었다. 둘째, 가치형성요인 비교 관련 향후 과제를 요약하면, ⅰ) 대법원은 「토지보상평가지침」을 단지 협회 내부적인 기준으로 판단하고 있어 기준 준수 여부와 관련하여 논란이 될 수 있으므로, 비교항목 등의 검토를 거쳐 「감정평가 실무기준」으로 가져오는 것을 검토할 수 있다. ⅱ) 지금까지 가치형성요인 비교 시 기재 정도(수준)와 관련한 기준이나 설명은 이루어지지 않았는데, 본 연구에서 예시로 제시한 결과 등을 참고하여 가치형성요인 기재 정도(수준)에 대한 협회 차원의 안내가 필요하다.
[주제어] 토지 감정평가, 가치형성요인, 지역요인 및 개별요인 비교, 감정평가 타당성조사 및 표본조사
첫째, 가치형성요인 비교 관련 쟁점과 판례 비교 등을 통한 시사점을 요약하면, ⅰ) 대법원은 가치형성요인의 기재(명시)를 하지 않거나 결과(수치)만 기재하는 것은 위법하고, 그 요인들을 특정·명시하여 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있을 정도, 객관적으로 납득할 수 있을 정도로 설명을 기재하여야 한다고 판시하였다. ⅱ) 대법원 판례를 통해 품등비교 시 구체적 내용(표현)이나 우열수치 등에 전문가적인 판단이 다를 수 있고, 비교사례 선정과 가치형성요인 비교 적용이 연관되어 있으며, 기타조건의 경우 장래 개발가능성이 객관적으로 확인된 경우 반영하여야 함을 알 수 있었다.
둘째, 가치형성요인 비교 관련 향후 과제를 요약하면, ⅰ) 대법원은 「토지보상평가지침」을 단지 협회 내부적인 기준으로 판단하고 있어 기준 준수 여부와 관련하여 논란이 될 수 있으므로, 비교항목 등의 검토를 거쳐 「감정평가 실무기준」으로 가져오는 것을 검토할 수 있다. ⅱ) 지금까지 가치형성요인 비교 시 기재 정도(수준)와 관련한 기준이나 설명은 이루어지지 않았는데, 본 연구에서 예시로 제시한 결과 등을 참고하여 가치형성요인 기재 정도(수준)에 대한 협회 차원의 안내가 필요하다.