연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2022-05] 토지 감정평가에서의 공시지가기준법 적용상 쟁점 및 개선방향

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  • [연구진] 이성원 선임연구위원
  • [요약]  우리나라의 감정평가기준은 물건 유형별로 원칙적으로 적용하여야 하는 주된 평가방법을 정하고 있다. 이에 따라 토지를 감정평가 할 때에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 공시지가기준법을 적용한다. 반면 미국의 통일감정평가실무기준(USPAP), 일본의 부동산 감정평가기준, 국제감정평가기준(IVS) 등은 가급적 감정평가 3방식을 모두 이용하되 그것이 어려운 경우에는 감정평가사의 판단에 따라 가장 적정한 방법을 선택하여 평가하도록 하고 있다. 

    공시시가기준법이라는 토지 감정평가방법에 대해서도 많은 논란이 있다. 표준지 공시지가와 시가의 격차가 크다 보니 공시지가를 기준으로 평가하는 방식의 적정성에 대한 논란이 지속되어왔다. 표준지 공시지가와 시가의 격차 문제를 해결하기 위해 적용하고 있는 그 밖의 요인 보정에 대한 논란도 많다.

    본 연구의 목적은 우리나라 토지 감정평가기준과 공시지가기준법 토지평가의 개선방향을 제시하는 것이다. 이를 위하여 가장 먼저 우리나라의 감정평가기준과 표준지 공시지가를 기준으로 하는 평가방식이 어떻게 지금의 모습을 갖추게 되었는지를 검토하였고 그 과정에서 시사점을 찾고자 하였다. 다음으로 미국, 일본의 감정평가기준과 국제감정평가기준 등 토지 감정평가와 관련된 외국의 감정평가기준들을 검토하였다. 그리고 공시지가기준법 적용 감정평가를 두고 벌어지고 있는 쟁점사항들을 정리하고 앞서 검토한 국내·외 감정평가기준의 시사점 등을 토대로 그 해결방안을 모색해보고자 하였다.

    연구 결과 물건 유형별로 주방식을 정하고 있는 현 방식 대신 감정평가사의 판단에 따라 3방식을 병용하도록 하는 방향으로 감정평가기준의 개선이 필요하다고 보았으며, 간략하게 작성되고 있는 시산가액 조정을 구체화할 필요가 있다고 보았다. 또한 공시지가 현실화가 조속하게 이루어져야 하고, 표준지 공시지가를 개별공시지가와 분리하여 그 위상을 제고할 필요가 있다고 보았다. 그 밖의 요인 보정과 관련해서는 그 밖의 요인 보정이 필요한 상황을 명확하게 할 필요가 있다고 보았고, 그 밖의 요인 보정치를 산정할 때 복수의 자료를 이용하여 산정하는 방안 등을 제시하였다.

  • [주제어] 토지 감정평가제도, 토지 감정평가기준, 3방식 병용, 시산가액 조정, 공시지가기준법