연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2022-04] 물건유형별 기대이율 산정에 관한 연구

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  • [연구진] 권현진 부연구위원
  • [요약]  임대료 감정평가 시 적산법의 기대이율 적용은 한국감정평가사협회에서 2003년 제정한 「토지보상평가지침」(이하 ‘토보침’)의 기대이율 적용 기준율표를 참고하여 활용해왔다. 2009년 국제금융위기가 발생하고 상당 기간 동안 부동산시장이 위축되면서 자산가치 하락과 함께 기대이율의 변동이 발생하였고, 이러한 이유로 지난 2010년 및 2013년 한국부동산연구원에서는 기대이율 관련 연구를 실시하였다. 또한, 한국감정평가사협회에서는 기대이율 검토를 포함하여 2016년 “감정평가 실무매뉴얼: 임대료 감정평가편”을 발간하였으며, 그 내용을 토대로 2018년 토보침을 개정하면서 기대이율 적용 기준율표도 수정하였다.

    그럼에도 불구하고 기대이율 적용 기준율표는 과거 자료를 기반으로 하고 있고, 개정 주기 또한 길어서 감정평가 적용 시 시장 상황과 차이가 있을 가능성이 높다. 이에 현재 기대이율을 활용하고 있는 법원 소송감정인들을 중심으로 개선 요구가 계속되어 왔다. 

    본 연구는 2016년 연구 결과를 토대로 한 2018년 토보침의 기대이율 적용 기준율표에 대해 그 이후 시점인 2016년에서 2021년까지를 주요 분석기간으로 정하고, 이론적 고찰과 통계 분석, 설문조사 분석으로 구분하여 기대이율 개선을 검토하였다. 제 2장에서는 기대이율 적용의 이론적 고찰과 문제점을 검토하였고, 제 3장에서는 임대료 감정평가 현황 및 실적과 소송감정인을 대상으로 기대이율에 관한 설문조사 분석 결과를 검토하였고 이를 통해 시사점을 도출하였다. 제 4장에서는 주요 분석기간 동안 물건 유형 및 지역별 임대료 시장 현황과 가공한 기대이율을 검토하였다. 이에 대한 소결과 시사점에서는 현행 기대이율 적용 기준율표와 본 연구의 분석자료 및 분석방법을 비교하였고, 각 유형별로 검토 결과를 요약 및 정리하였다. 또한 기대이율 적용을 개선하기 위한 제도 및 방법적 측면의 고려사항으로 기대이율 참고자료로써 시장금리와의 관계, 공공데이터 및 임대료 공개자료를 활용한 기대이율 참고를 검토하였다. 물건유형 및 지역별 기대이율 적용 기준율을 시나리오별 분석을 통해서 검토한 후, 이를 종합하여 제안하였고 통계자료 산식을 통해 가공한 기대이율을 보조지표로 보완할 것을 제안하였다. 

  • [주제어] 기대이율, 적산법, 적산임료, 임대료감정평가