연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2019-14] 고령화 시대에 따른 주택 서비스의 변화와 정책적 함의

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  • [연구진] 권현진 부연구위원
  • [요약] 우리나라의 고령인구 비율은 추정된 예상치보다 그 속도가 빠르게 증가하고 있다. 고령인구의 증가, 출산율 저하로 인한 생산연령인구의 감소는 중장기적으로 인구구조의 변화를 야기할 것이다. 인구구조의 변화는 주택시장에 있어서 수요 변화 요인이다. 이미 베이비붐세대가 주도하였던 주택 소비의 시대는 저물어가고 있으며, 고령화 사회로 접어들면서 선진국들은 부동산 분야에 있어서도 변화 방향과 대응 정책을 고민하기 시작하였다.본 연구에서는 최근 발표된 통계자료를 통해서 우리나라와 고령인구의 비율이 유사한 호주, 선진국 중 고령인구의 비율이 높은 영국 및 일본에서 벌어지는 사회 현상 및 주택 서비스 변화 방향 및 사례를 검토하였다. 또한 주요국에서 도출된 주요 이슈들과 향후 우리나라에서 발생할 수 있는 변화를 부동산산업 및 감정평가 연계를 중심으로 정리하여 정책적 함의를 제시하였다. 그 결과 주택서비스의 변화 방향으로는 ① 기존 주택의 물리적·기능적 개선 강화, ② 주택 규모 축소 및 이사 지원 프로그램, ③ 거주 주택의 증여 및 보유 부동산의 상속 이슈, ④ 기부부동산의 세제 혜택 및 기부연금 도입 기대, ⑤ 이종 업종 간의 결합을 통한 주택서비스의 변화, ⑥ 고령가구 지원을 통한 금융 상품 및 보증의 다양화로 보았다. 이에 대한 감정평가 측면에서의 대응을 검토하였다. 첫째, 고품질 고령특화주택의 가치화 과정을 고민하고, 재조달원가 적용을 위한 자료 수집과 제공의 필요성을 제안하였다. 둘째, 빈집 등의 부동산과 관련된 사회문제에 대해서 감정평가사의 역할에 대한 필요성을 제안하였다. 셋째, 저이용 주택 및 부동산과 농촌지역 주택에 대해서 공정한 가치로 평가될 수 있는 이론적 검토가 필요하였다. 넷째, 향후 상속되는 고가의 주택자산이 많아지면서 상속부동산의 활용 및 처분과 관련 전문가의 자문 요구가 급증할 것이며 평가 쟁점에 관한 검토가 필요하였다. 다섯째, 부동산자산의 기부연금제도 도입을 대비하여 공정시장가치 및 주택 사용권에 대한 가치 이론과 방법에 대한 검토를 제안하였다. 여섯째, 북미권을 중심으로 성장 중인 고령특화주택 및 은퇴자 커뮤니티케어 센터 등의 평가기법 검토와 기준 정립 필요성을 제안하였다. 마지막으로 향후 규제 완화를 통해 소유권 지분 일부 매도를 통한 모기지상품 등이 발행될 경우 지분 일부에 대한 가치를 평가하는 이슈에 대해 해외 사례 등을 지속적으로 모니터링할 것을 제안하였다.
  • [주제어] 고령화, 인구구조의 변화, 주택서비스