연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2020-06] 구분지상권이 설정된 토지의 보상평가실무상 쟁점 및 개선방향

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  • [연구진] 김태훈 연구위원
  • [요약] 본 연구의 목적은 구분지상권이 설정된 토지의 보상평가 시 많은 혼란이 있는 상황을 고려하여 구분지상권의 감정평가방법 적용 실태 및 실무적용상 쟁점을 도출하고 개선방향을 제시하는 것이다.

    본 연구에서는 각 구분지상권 감정평가방법의 실무적용상 유용성 및 한계를 검토하고, 가상사례 설정 및 시뮬레이션 분석 결과 등을 바탕으로 보상평가실무상 합리적 적용을 위한 개선방향을 다음과 같이 제언하였다. 

    첫째, 구분지상권이 설정된 토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 토지소유자나 사업시행자 모두가 인정할 수 있는 합리적인 구분지상권의 감정평가가 중요하다. 아울러 감정평가업계 내부에서도 보상평가실무상 혼란 해소 측면에서 통일된 평가방법 적용을 위한 기준을 마련하여 제시할 필요가 있다.

    둘째, 보상평가실무상 구분지상권 감정평가방법의 합리적 적용 방안으로, ⅰ) 구분지상권이 설정된 토지의 보상평가 시 법적 체계 및 적용 범위, 보상의 형평성 및 합리성 측면에서 「토지보상법 시행규칙」 제29조의 규정에 의거하여 제28조를 적용하는 것이 근거 규정으로 타당하다고 보았다. ⅱ) 해당 시설의 존속기간 확정 여부 및 ‘권리설정계약을 기준으로 감정평가하는 방법’을 적용할 경우 구체적인 개별상황에 따른 판단을 통해 적절한 감정평가방법을 선택할 수 있도록 하였다. 

    셋째, ‘권리설정계약을 기준으로 감정평가하는 방법’을 적용할 경우라 하더라도 최종적인 평가방법은 개별상황에 따라 감정평가사가 합리적이라고 판단되는 방법을 적용하여 결정하는 것으로 한다. 즉, 실제 구분지상권이 설정된 토지의 보상평가 시 감정평가사가 인근 지가 수준, 부동산 시장 동향, 지역 특성 등을 종합적으로 고려하여 개별적인 상황에 따라 가장 합리적이라고 판단되는 방법을 적용할 수 있도록 제언하였다. 

  • [주제어] 구분지상권, 구분지상권이 설정된 토지, 구분지상권의 감정평가방법, 권리설정계약, 입체이용저해율