연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2021-09] 도시공원과 비오톱 1등급 중복 지정 토지의 감정평가 연구

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  • [연구진] 김태훈 연구위원
  • [요약] 본 연구의 목적은 도시공원과 비오톱 1등급으로 중복 지정된 토지의 보상평가 실태를 파악하고, 감정평가 관련 실무상 쟁점을 도출하여 합리적인 감정평가 적용 방향을 제시하는 것이다.

    본 연구에서는 도시공원과 비오톱 1등급 중복 지정 토지의 감정평가 시 쟁점 사항 도출 내용을 바탕으로 해당 토지의 합리적 평가방법 적용 방향을 다음과 같이 제언하였다.

    첫째, 도시공원과 비오톱 1등급 중복 토지의 표준지공시지가 평가 시 합리적 적용 방향으로는 해당 토지의 중복 지정에 따른 면적비율 등 확인 요청, 공시가격과 가격균형 고려 측면에서 공시가격과 가격균형 오류 방지를 위한 비오톱 1등급 제한상태 반영 표준지 선정 및 기존 표준지공시지가의 제한 반영 가격 고려, 도시공원과 비오톱 1등급 중복 지정 토지의 감가율 적용 방향에 대하여 제언하였다.

    둘째, 도시공원 및 비오톱 1등급 중복 지정 토지의 공법상 제한 적용 방향은 비오톱 1등급 토지의 공법상 제한은 「토지보상법 시행규칙」 제23조제1항에서 명시하고 있는 ‘일반적 계획제한’으로 보아 감정평가하는 것이 타당할 것으로 보았다.

    셋째, 도시공원과 비오톱 1등급 중복 지정 토지의 보상평가 시 합리적 적용 방향으로는 비교표준지 선정과 관련하여 인근 토지 간의 균형유지와 전체적인 통일성·일관성 유지 측면에서의 고려가 필요할 것으로 보았다. 또한 개별요인 비교 시 행정적조건 반영 정도와 관련하여 비오톱 저촉 등에 따른 획일적인 감가율 적용 관행 탈피를 위한 감정평가사의 인식 전환 필요성을 피력하였다. 

    넷째, 서울시의 도시자연공원구역 매수추진에 따른 합리적 평가방법 정립과 관련하여 비오톱의 제한이 도시자연공원구역의 제한보다 강하다고 볼 수 없으므로 추가하여 감가할 필요는 없을 것으로 보았다. 또한 도시자연공원구역의 ‘협의 취득 보상’평가가 이루어지는 경우 도시자연공원구역은 일반적 계획제한이므로, 제한받은 상태대로 평가하는 것이 합리적일 것으로 제언하였다.

  • [주제어] 도시공원, 비오톱 1등급 토지, 공법상 제한, 도시공원 실효제(일몰제), 도시자연공원구역 매수추진