연구보고서 

연구보고서는 감정평가 및 부동산 이론, 정책, 실무에 대한 심층적인 분석을 통하여 시사점과 정책방향을 제시한 것입니다.


[기본 2021-08] 공시가격 현실화로 인한 재산세 변화 분석 및 시사점

조회수 475
  • [연구진] 안지희 부연구위원
  • [요약] 본 연구는 문재인 정부의 공시가격 현실화 정책이 재산세에 미친 영향을 재산세 변화 분석을 통해서 살펴보았다. 토지·단독주택·공동주택의 ’17년~’20년의 부동산공시가격자료를 이용하여 부동산 유형, 지역, 부동산 가격수준별 재산세 부담을 추정하고, 연도별 재산세 부담의 변화를 분석함으로써, 이번 공시가격 현실화 정책이 재산세에 미친 영향의 특징과 시사점을 도출하였다. 현 정부의 현실화 정책의 주요 특징으로 ’19년 적용 정책은 고가토지와 시세 15억 초과 단독주택을 중심으로 시세반영률을 제고하였는 것이고, ’20년 적용 정책은 시세 9억원 이상 고가공동주택의 조기 현실화에 중점을 두었다는 점이다.

    실증분석 결과, ’19년~’20년 공시가격 현실화 정책이 부동산 재산세 부담에 미친 영향은 크게 5가지로 정리될 수 있다. 정책 이후 ⅰ) 재산세 부담은 전보다 큰 폭으로 확대되었으며, 지역·부동산유형·가격수준에 따라 상당히 다른 움직임을 보였다. ⅱ) 재산세 부담의 지역·가격수준별 편차가 확대되었다. ⅲ) 부동산 공시가격이 평균적으로 많이 오르고 재산세 부담도 전체적으로 많이 증가했음에도 불구하고 개별(물건)로 보면 재산세 부담은 많이 늘어나지 않았을 것으로 판단된다. ⅳ) 정책 이후 재산세 부담이 공시가격 변동에 더욱 민감하게 반응하는 것으로 나타났고, 재산세 부담의 민감도는 공시가격이 높을수록 커지는 양상을 보였고, 지역적으로 편차도 커졌다. ⅴ) 토지·주택의 과세표준 대비 재산세 부담은 ’18년~’20년 동안 크게 오르지 않았으나 시도별/공시가격대별로 큰 차이를 보였다.

    이상에서 살펴보았듯이 이번 현실화 정책은 재산세 부담에 많은 영향을 미쳤다. 결국 재산세의 구조적 특성에 연유하여 재산세액의 변동은 주로 공시가격의 변동에 따라 움직일 수밖에 없는 구조이다. 이에 현실화의 정책 방향과 강도가 그대로 재산세 변화에 영향을 주었고, 연도별 정책 방향에 따라 특정 부동산 유형의 세부담이 갑자기 늘어나거나 고가부동산의 세부담이 급격히 증가하는 등 특정 부동산에 대해 편향적인 재산세 변화를 초래하였다고 보여진다. 보다 문제가 될 수 있는 상황은 부동산시장이 하락기/불황기로 접어들었을 경우인데, ’20년에 발표한 공시가격 현실화 정책(로드맵)에는 부동산 불황기/하락기에 대한 고려가 없으며, 이러한 상황에 대한 대안이 미흡하다는 생각이 든다. 따라서 정부는 현 로드맵의 정책 실현을 고수하기보다는 납세자의 과세 형평성 확보하면서 부동산시장의 변화에도 잘 작용할 수 있는 정책에 대해 더 깊은 고민이 필요하다고 본다.

  • [주제어] 공시가격 현실화 정책, 재산세 부담 변화, 과세 불형평성