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[인터뷰][뉴시스 2019-07] 감정평가 변화와 혁신을 꿈꾼다, "감정평가 독립성 보장 대책 필요"

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[감정평가 변화와 혁신을 꿈꾼다]한국부동산연구원 이성원 실장 "감정평가 독립성 보장 대책 필요"

[인터뷰] 이성원 연구위원


제도적 뒷받침안된 감정평가 결과는 국민재산권 침해
한국부동산연구원, 감정평가 전문 연구기관으로 발족
감정평가 독립성과 전문성 향상 위한 정책개발 매진
부동산 공시제도 발전방안 등 올 16개 과제 충실히 이행
감정평가지수, 지역 부동산가격 대표 새로운 지수 기대 


"감정평가의 독립성이 보장되기 위한 제도적 뒷받침이 필요하다." 

지난 25일 서울 서초구 잠원동 한국부동산연구원에서 만난 이성원 연구실장은 "아무리 감정평가사가 뛰어난 실력을 가지고 공명정대하게 평가를 하려고 해도 제도적으로 뒷받침되지 못하면 굉장한 현실의 벽에 부딪힐 수밖에 없다"며 이같이 말했다.
그는 "그 결과는 국민재산권 침해"라며 "감정평가사의 전문성이 최대로 발휘될 수 있도록 감정평가 과정에 정부나 은행들이 개입하는 것을 제도적으로 막아야 한다"고 강조했다.

-한국부동산연구원의 설립배경과 주요 업무는.
“연구원은 1997년 한국감정평가사협회의 부설 연구원으로서, 국민 재산권과 직결되는 감정평가 분야 전문 연구기관으로 설립되었다. 현재는 재단법인으로 독립하여 감정평가이론 및 기법의 연구·개발, 부동산 및 감정평가 정책 및 제도 조사·연구, 부동산 공시가격 조사·평가업무의 연구·개발, 감정평가 관계법령 연구, 부동산 금융, 세제, 시장동향 조사·연구 등과 부동산 정보 수집·분석과 보급, 부동산 및 감정평가 전문가 양성 교육, 각종 수탁연구 사업 수행 등을 주요 업무로 하고 있다. 특히 크게 4가지의 주요 연구 방향을 정해 연구를 수행해가고자 한다. ▲감정평가 분야 ▲보상 및 공시제도 분야 ▲부동산 및 감정평가 관련 각종 지표 및 자료집 ▲감정평가 전례자료를 활용한 지수 개발 등이다.

-분야별로 설명한다면, 4차 산업혁명과 관련해 감정평가 분야에 큰 변화가 예고됐는데.
”최근 빅데이터와 인공지능을 활용한 시가정보 프로그램들도 공개되고 있어 업계내에서도 이를 우려하시는 분들이 많은 것으로 알고 있다. 하지만 개인적인 생각으로는 인공지능 기반 분석방법들이 발달하더라도 감정평가 영역에서만큼은 감정평가의 보조수단으로 활용할 수 있는 정도이지 감정평가를 대체할만한 결과가 나오기는 어렵다고 본다. 부동산은 매우 개별성이 강하기 때문이다.
연구원에서 각종 인공지능 기법들을 활용한 분석을 시도하고 있지만 실거래 가격 정보에 신뢰성과 안정성을 얻기는 어렵다는 판단을 내렸다. 감정평가사들이 그동안 해왔던 전문성은 인공지능이 대신할 수 없다. 그동안 연구원이 해온 감정평가이론 및 기법의 연구·개발, 지가정책 및 감정평가제도 조사·연구 등 감정평가 분야의 연구는 앞으로도 유효할 것이다. 연구원은 감정평가사가 공정하게 평가를 할 수 있도록 감정평가의 독립성을 높이고 전문성을 향상하기 위한 정책 개발 노력 등을 이어갈 것이다.“

-올해 공시제도 신뢰성과 관련한 논란도 있었는데. 원인이 무엇이라고 생각하나.
”연구원에서도 올해 공시제도 논란에 대해 논의와 분석을 실시하고 국회 세미나 등을 통해 여러차례 발표자 및 토론자로서 참여하고 있지만, 공시제도가 가진 가장 큰 문제는 복잡성에 있다고 본다.
우리나라의 공시제도는 토지, 단독주택, 공동주택, 상가 및 오피스 등 그 유형에 따라 매우 다른 형태로 운영되고 있다. 바람직한 공시제도는 합리적이면서도 국민들이 공시가격 도출과정을 쉽게 이해할 수 있어야 하지만 현실은 그렇지 못하다.
제도 운영 인력이 부족하다는 것도 문제다. 감정평가사들이 수행하는 표준지 공시지가는 50만 필지를 1,078명의 감정평가사가 붙어 평가하는 데, 공동주택 1,290만호는 한국감정원 직원 550명이 참여하여 전수 산정 방식으로 실시한다. 막대한 양을 적은 인원으로 산정한다는 이상적인 형태지만, 정확성면에서 논란이 벌어질 수밖에 없다는 한계가 있다.“

-올해 수행 중인 연구과제는 어떤 것들이 있나.

”연구원은 설립 이래 수 백 건의 기본연구 보고서와 수탁 보고서를 발간해왔다. 올해는 기본연구 보고서의 활성화를 목표로 업계와 학계로부터 추천받은 16개의 과제를 선정하여 추진하고 있다. 부동산 공시제도 발전방안, 감정평가사 자격제도 보호를 위한 법제도 개선, 지하보상제도 개선방안 등 감정평가와 관련된 연구 외에도 수도권 주택공급 정책 진단, 부동산시장의 미래 진단, 주택가격 버블 진단, 전례활용 지수개발 등 부동산 시장과 관련된 연구들도 선정돼 있다. 공공기관 연구용역과 정부의 부동산 및 감정평가 정책수립에 도움이 될 만한 연구들을 선정하여 수행하며, 감정평가사의 권익 보호와 감정평가제도 발전을 위한 현안 연구도 연구원이 맡아 수행하고 있다."

-감정평가 지수와 전문가 심리동향지수 등 새로운 지수도 개발하고 있는 것으로 알고 있다.
“감정평가지수는 감정평가사가 현장에서 직접 작성한 감정평가 자료들을 수집해 지수로 나타낸 것이다. 현재 공공에선 한국감정원이, 민간에서는 KB국민은행이나 부동산114 등에서 주간, 월간 단위로 부동산가격지수를 발표하고 있다. 이들 지수는 공인중개업소를 통해 호가를 중심으로 산정하는데 감정평가지수는 담보, 경매, 일반거래 등에 대한 감정평가자료로부터 도출된 적정 시장가치를 기반으로 산출하는 것이기 때문에 부동산 가격을 대표하는 새로운 지수가 될 수 있을 것으로 자신한다. 또 국민들에게 감정평가사라는 전문가 집단의 부동산 가격전망을 부동산 시장의 변동성을 예측할 수 있는 지표로 제공할 계획이다. 현재 개발이 진행중이며 내년께 월별 데이터를 공개하는 것이 목표다.”

-감정평가산업이 발전하기 위한 제언을 한다면.
“감정평가의 독립성이 보장되기 위한 제도적 뒷받침이 필요하다. 아무리 감정평가사가 뛰어난 실력을 가지고 공명정대하게 평가를 하려고 해도 제도적으로 뒷받침되지 못하면 굉장한 현실의 벽에 부딪힐 수밖에 없다. 그 결과는 국민재산권 침해다.
평가사의 전문성이 최대로 발휘될 수 있도록 감정평가 과정에 정부나 은행들이 개입하는 것을 제도적으로 막아야 할 것이다. 미국에서 은행이 감정평가액 조정을 요구하거나 수수료 지급이나 업무협약 유지로 감정평가사에게 겁박을 가하는 것 등을 법률로 금지하는 것도 이 때문이다.”


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